وكالت آن لاين ( آنلاين ) | وکیل | سایت وکیل | وکالت | سایت وکالت | وب سایت وکیل | وکیل دادگستری | وکیل با سابقه |دفتر وکالت | مشاوره حقوقی | مشاوره آنلاین حقوقی | مشاوره تلفنی با وکیل | مشاوره تلفنی حقوقی | مشاوره با وکیل | قبول کلیه دعاوی حقوی | بانک قوانین ایران | فروشگاه کتاب نرم افزار حقوقی
   
|وکــــیـــــل پایه یک|وکیل|وکالت| وکیل دادگستری|سایت حقوقی|وکلای دادگستری|مشاوره حقوقی |وکــــیـــــل پایه یک|وکیل|وکالت| وکیل دادگستری|سایت حقوقی|وکلای دادگستری|مشاوره حقوقی |وکــــیـــــل پایه یک|وکیل|وکالت| وکیل دادگستری|سایت حقوقی|وکلای دادگستری|مشاوره حقوقی
امروز دو شنبه 29 دی 1399
    قبول دعاوی حقوقی سوالات حقوقی مشاوره تلفنی امور موکلین صفحه اصلی
کانال رسمی سایت حقوقی خوشیاران در تلگرام
صفحه اصلی Google
خبرگزاری میزان
کانون ملی وکلا
پرتال جامع قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران
معاونت آموزش
مأوی
سازمان پزشکی قانونی کشور
دادگستری کل استان تهران(معاونت آموزش)
آدرس و تلفن دفاتر خدمات قضائی
مرکز ارتباط مردمی قوه قضائیه
دیوان عدالت
سایت قوانین
قضاوت
اداره کل امور فرهنگی و اجتماعی قوه قضائیه
دادستانی کل کشور
وزارت دادگستری
مرکز امور شوراهای حل اختلاف
سازمان قضایی نیروهای مسلح
ستاد دیه
روزنامه رسمی کشور
اداره کل امور بین الملل
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
سازمان بازرسی کل کشور
سازمان زندان ها و اقدامات تامینی و تربیتی کشور
دادسرای عمومی و انقلاب تهران
شورای حل اختلاف استان تهران
کانون سردفتران و دفتریاران
سامان ثبت احوال کشور
روزنامه حمایت
خبرگزاری قسط
سامانه ملی قوانین و مقررات
اداره کل ثبت احوال استان تهران
خبرگزاری مجلس شورای اسلامی
مجلس شورای اسلامی
دیوان محاسبات کشور
شورای نگهبان
نرم افزار لوح حق
قانون همراه
ستاد حقوق بشر قوه قضائیه
درگاه خدمات الکترونیک قضایی
آدرس دفتر وکالت
تهران، ضلع غربی چهارراه ولیعصر، خ برادران مظفر (صبای شمالی)، ساختمان صبا، پلاک ١٠١، طبقه ٨، واحد ٣٩ پذیرش : شنبه تا چهارشنبه از ساعت 17 الی 21 :شماره های تماس 09122208184
دفاتر ثبت اسناد و املاک
جستجوی سردفتران
سایت موسسه حقوقی رضا خوشیاران
جدیدترین مصوبات قانونی و انتشار اخبار حقوقی و مقالات
سردفتران ازدواج و طلاق
جستجوی سردفتران ازدواج و طلاق
خدمات اطلاع رسانی الکترونیک
راهنمای امور مراجعین سازمان ثبت املاک و اسناد کشور
 
  ***کاربر گرامی لطفا برای بازدید از وبسایت از مرورگر فایر فاکس و یا گوگل کروم استفاده نمایید***

Warning: mysql_num_rows() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /home/khoshyaran/khoshyaran.com/templates/khoshyaran/Main.php on line 122
هیچ‌کس حق ندارد مانع «استیفای منفعت» مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر
تاریخ انتشار : 30-02-1392

هیچ‌کس حق ندارد مانع «استیفای منفعت» مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

 

 اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.
 
در چنین حالتی دعوای ممانعت از حق در دادگاه کیفری مطرح می‌شود. در قالب بازخوانی یک پرونده به بررسی این موضوع می‌پردازیم.
 
«ایمان» شکایتی دائر بر «ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت» به طرفیت «فرهاد» طرح می‌کند. خلاصه ادعای شاکی به این ترتیب است: «به موجب اجاره نامه عادی مورخ 20/11/91 یک باب آپارتمان مسکونی را به پلاک ثبتی ... از آقای...، برای مدت یک سال اجاره کردم که پس از پایان مدت اجاره عین مستاجره با توافق در ید من بود تا اینکه در سال 1385 قرار شد موجر (متهم) یکی دیگر از واحدهای خودش را به من اجاره دهد و در توافقنامه جدید قید کردیم که پس از 10 روز من واحد قبلی را تخلیه کنم. 
 
از این رو من تعدادی از اثاث‌البیت را در محل قبلی گذاشتم ولی من و موجر نتوانستیم بر سر مسایل مالی و پول پیش‌پرداخت کنار بیاییم و ناگزیر قرارداد جدید فسخ شد و موجر در ایام تعطیل و با سوء استفاده از عدم حضور بنده در آپارتمان قفل آن را تعویض کرد.» 
 
با توجه به این توضیحات شاکی که همان مستاجر باشد از دادگاه درخواست کرده بود که موجر را به اتهام ممانعت از حق محکوم کند. اما در مقابل، متهم در مقام دفاع می‌گوید: من مرتکب جرمی نشده‌ام؛ زیرا رابطه استجاری بنده با ایشان قطع شده است و حتی از بابت شارژ ساختمان و هزینه های دیگر بدهکار است. 
 
مستاجر برای فرار از بدهکاری این شکایت را تنظیم کرده است. رابطه استیجاری بین من و ایشان در خصوص اجاره نامه اول پایان یافته و اجاره نامه دوم نیز با اراده طرفین فسخ شده است؛ بنابراین مرتکب جرمی نشده‌ام.

رای دادگاه 

سپس پرونده با تنظیم کیفرخواست در دادگاه طرح می‌شود و دادگاه پس از انجام دادرسی چنین رای می‌دهد: «با توجه به پایان اجاره‌نامه اول و قطع رابطه استیجاری بین شاکی و متهم و نیز فسخ قرارداد دوم و عدم برقراری رابطه استجاری مابین آنان نسبت به یکی دیگر از واحدهای پلاک ... حکم بر برائت متهم صادر می‌شود.» با تجدیدنظرخواهی شاکی، پرونده در شعبه ... دادگاه تجدیدنظر استان تهران رسیدگی می‌شود هیات دادرسان دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز اظهارنظر می‌کند: «نظر به اینکه رابطه استیجاری شاکی و متهم نسبت به عین مستاجره موضوع قرارداد اول 20/11/82 پایان یافته و قرارداد اجاره تنظیمی دوم نیز که مربوط به یکی دیگر از واحدهای در مالکیت متهم است با اراده طرفین فسخ شده است مجوزی برای نصب قفل و مزاحمت و ممانعت از حق نمی‌تواند باشد و اینکه مستاجر متعهد به تخلیه شده است عدم تخلیه و عدم انجام تعهد حقی برای موجر ایجاد نمی‌کند تا از طریق غیرقانونی مبادرت به استیفای حقوق ادعایی کند؛ بنابراین با نقض دادنامه بدوی متهم به پرداخت ... جزای نقدی بدل از حبس و رفع مزاحمت محکوم می‌شود.»
 
در این پرونده توجه به چند نکته اهمیت دارد. اولا منظور از استیفای منفعت چیست؟ ثانیا پایان مدت اجاره چه زمانی است؟ ثالثا دعوای مزاحمت چیست و توسط چه کسی مطرح می‌شود؟ و رابعا صدور رفع تجاوز در چه زمانی ممکن است؟

استیفای منفعت

مطابق ماده 494 قانون مدنی که می‌گوید: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد.
 
اما اگر با اجازه مالک در تصرف خود نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد مجانا استفاده کند.» بنابراین اقدام شخص موجر و قفل کردن در ورودی از مصادیق بارز ممانعت از حق است؛ زیرا موجر با مراجعه به دادگاه علاوه بر خلع ید قادر به استیفای اجرت‌المثل خواهد بود.

پایان مدت اجاره

در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به صورت موقت برای مستاجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند و اگر در پایان اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند و به انتفاع خود ادامه دهد و موجر نیز درخواست تخلیه نکند با توجه به مفاد ماده 501 قانون مدنی که می‌گوید: «موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود» مستاجر را باید ماذون محسوب کرد نه غاصب و به استناد ماده 631 قانون مدنی مستاجر از تاریخ مطالبه مالک و امتناع مستاجر، متصرف در حکم غاصب شناخته می‌شود قبل از درخواست تخلیه که معمولا با اظهارنامه صورت می‌گیرد، مستاجر را باید امین دانست. 
 
بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجر قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نیست مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد. 
 
بنابراین قبل از مطالبه مالک مستاجر در حکم امین است و ضامن نقص و عیبی که از تعدی و تفریط او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت‌المثل بپردازد که استیفای منفعت کرده باشد؛ در صورتی که پس از مطالبه مالک و عدم تخلیه مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع تلف شده محسوب می‌شود؛ اما در هر دو حالت موجر حق ندارد راسا و بدون دستور یا حکم قضایی تخلیه کند یا برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند.

دعوای مزاحمت

به موجب ماده 160 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد و مطابق ماده 159 همان قانون، دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد. بنابراین رای دادگاه تجدیدنظر استان از این حیث که عمل متهم را (قفل کردن در ورودی) هم مزاحمت و هم ممانعت از حق تشخیص داده است، صحیح نیست. این نظر که تصمیم دادگاه تجدیدنظر در نقض رای دادگاه بدوی صحیح نیست در نتیجه موجه است ولی اقدام موجر مبنی بر قفل کردن مورد اجاره نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند. اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند. 
 
بر این اساس شاکی (مستاجر) باید مبادرت به طرح شکایت تصرف عدوانی علیه موجر می کرد یا دعوی رفع تصرف عدوانی از محکمه حقوقی مطرح می‌کرد. بنابراین طرح شکایت ممانعت از حق و مزاحمت از سوی شاکی صحیح نیست و تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر برائت متهم نیز وجهه قانونی ندارد؛ بلکه دادگاه باید به لحاظ طرح نشدن شکایت مناسب از سوی شاکی، قرار منع تعقیب متهم را صادر می‌کرد؛ چراکه عمل مرتکب بنا بر تعاریف ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی منطبق با ممانعت از حق و مزاحمت نبوده و شکایت تصرف عدوانی نیز مطرح نشده است. 
 
رای دادگاه تجدیدنظر نیز به نظر صحیح نمی‌رسد؛ زیرا موضوع شکایت را صحیح دانسته و به دو جهت ممانعت از حق و مزاحمت مبادرت به صدور رای کرده است که اولا محکومیت متهم به دو عنوان اتهامی صحیح نیست و ثانیا موضوع شکایت با عمل مرتکب منطبق نبوده است. 

صدور رفع تجاوز

چنانچه به هر علت از جمله عدم احراز سوءنیت متهم از اتهام تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تبرئه شود موردی برای صدور رفع تجاوز نیست و موضوع به یک امر حقوقی تبدیل می‌شود که ذی‌نفع باید مطابق مقررات حاکم از جمله آیین دادرسی مدنی اقدام کند.

 

برچسب ها : قانون , موجر , مستاجر , حق , شکایت , دادخواست , استیفای منفعت , مستاجر , مزاحمت‌های موجر

نظر شما

نام * :
پست الكترونيكي * :
وب سایت :
نظر *:
  کد امنیتی را وارد نمایید :
اختصاصي براي مدير سايت ( درصورت انتخاب اين گزينه نظر شما در وب سايت ديده نخواهد شد )
لطفا از ارسال سوالات حقوقي در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقي در این بخش پاسخ داده نمیشود .

 
 
خدمات حقوقی مشاوره و وکالت موسسه حقوقی رضا خوشیاران 
آدرس دفتر وکالت 
صفحه اصلي 
بخش دانلود از سایت 
برنامه هفتگي 
امور موکلین 
مشاوره تلفنی 
قبول کلیه دعاوی حقوقی 
سوالات حقوقي كاربران 
سايت هاي مرتبط 
گالري تصاویر 
اخبار حقوقی و حوادث 
مطالب و مقالات حقوقی 
اخبار گوناگون و اقتصادی 
اخبار و مطالب دانشگاهی 
قوانین و مقررات داخلی 
قوانین و مقررات خارجی 
درگاه نظرات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه 
نظرات مشورتی 
هشدارهای انتظامی 
نشست های قضایی 
آرای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور 
آرای اصراری هیئت عمومی دیوان عالی کشور 
منتخب آرای دیوان عالی کشور 
آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری 
آدرس محاکم و دادسراها و کلانتری ها 
نشانی نهادها، سازمان ها، سفارتخانه ها، دانشگاه ها 
نظرسنجی سایت 
سایت های مفید 


 
وكالت آن لاين ( آنلاين ) | وکیل | سایت وکیل | وکالت | سایت وکالت | وب سایت وکیل | وکیل دادگستری | وکیل با سابقه |دفتر وکالت | مشاوره حقوقی | مشاوره آنلاین حقوقی | مشاوره تلفنی با وکیل | مشاوره تلفنی حقوقی | مشاوره با وکیل | قبول کلیه دعاوی حقوی | بانک قوانین ایران | فروشگاه کتاب نرم افزار حقوقی